开发商与地主方合作开发的模拟清算实务
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目录
一、分业态合作中的模拟清算
（一）合作背景及交易说明
（二）模拟清算
（三）模拟清算的条款示例
二、分地块合作中的模拟清算
（一）交易背景与合作说明
（二）模拟清算实务
（三）核心条款示例
本公众号于2020年5月15日发布《“分地块或分业态合作模式”中的模拟清算实务》一文后，很多读者问及具体的交易设计及合约条款安排事宜。为便于说明，笔者特结合项目收并购经验就开发商与地主方合作开发所涉模拟清算的实操问题进行详细说明，关于兜底条款的设置、回购安排等操作细节的探讨欢迎读者参加我们明天的实务专题讨论会议（《20200530交流会：地产项目收并购模拟清算实操分享与实务研讨》）。
一、分业态合作中的模拟清算
（一）合作背景及交易说明
w公司：缺钱，有地，无品牌，擅长一级开发，不在意业绩。
S集团：不缺钱，有品牌，缺项目，快周转，擅长二级开发，冲业绩，冲排名。
现W公司与S集团公司达成如下合作要点：
1. 分业态合作：二期住宅及商业可售部分，S集团以固定总价包干土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资，开发后由S集团对外销售，享受该部分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。
2. 包干地价：W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本发票，若不能提供，则S集团按15亿元土地成本进行模拟清算，并分配利润后退出。
3. 名义股权：为保证S集团对本一期和二期项目的并表，S集团要求持有项目公司不少于51%的股权，但该51%的股权为名义持股。除住宅和商业外，S集团不享受一期和二期的利润。
4. 代建代融：S集团可为W公司就其自持和销售的开发产品部分提供代建代融支持，按其集团统一对外利率标准收取约定利息，W公司应提供担保。
（二）模拟清算
1. 同一公司拥有多种业态，如何在不剥离条件下实现部分业态的合作？
开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标部分100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标部分与保留部分的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。
2. 如何以分配物业方式处理部分溢价？
部分建成后的物业作为溢价支付给合作方，实质上相当于由目标公司向合作方分配该部分物业相对应的“利润”，可在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生的收益或产生的税费及其他支出均由合作方自行承担。
3. 对于合作方分配的该部分物业，与目标公司其他物业处理有何不同？
对于合作方应分配的该部分物业，如合作方拟自持经营，不对外销售，则目标公司在物业建成后，该部分物业由合作方通过目标公司自持经营，开发商获得其他物业销售所得收益后，退出目标公司。如合作方通过目标公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中取得的收益，以及应支付的税费，均由合作方承担；目标公司在取得相对应的销售回款后，归合作方自行支配，不纳入其他物业回款分配中。
（三）模拟清算的条款示例
1. 物业分配条款
项目土地建成后，地块一中的商业物业（商业比例不高于 20%的部分） 及该部分商业物业相应配置的地下车位（以下简称为“乙方物业”）所对应的权益由乙方单方享有，其他物业由项目公司对外销售，相关的权益全部归甲方单方享有。
2. 利润分配与退出约定
（1）若乙方选择对乙方物业部分进行自持，不对外销售的，则在除乙方物业外的其他可销售物业销售达到 100%且完成税务清算后，甲乙双方共同商定采用股权转让、减资或注销的方式退出项目公司，具体方式届时由甲乙双方根据降低双方税负的原则具体商定。因股权退出所产生的税费，由乙方承担。
若在甲方退出时，仍存在乙方按照本合同的约定应向甲方支付的费用，甲方在乙方补足所欠费用后退出项目公司。
如甲方先于乙方退出项目公司的，乙方承诺除业主委员会决议或政府原因外， 项目公司仍应选聘甲方指定的物业公司负责项目土地物业管理单位。
（2）项目公司利润分配
a）对于除乙方物业外的其他物业所产生的利润，项目公司在不存在资金缺口的当年，项目公司股东借款、对外融资全部清偿后，在符合项目结算要求并且足额计提相关的税费及法律规定的盈余公积金的前提下，按以下顺序分配当期利润：
如项目公司竞得项目土地时，实际需支付的“扣减补偿楼面地价”小于X元/㎡的，则目标公司将按照以下方式计算的款项作为利润分配给乙方：乙方可分配的利润=（X元/㎡-扣减补偿楼面地价）*项目土地计容可售建筑面积*50%；
对于上述乙方可分配的利润，由项目公司在竞得项目土地后 15 个工作日内， 先行以往来款方式支付给乙方，待满足利润分配条件时，由乙方以利润分配款等额冲抵借款。
项目公司向乙方分配完上述利润后，剩余全部利润由甲方享有。
b）乙方依照本协议所分得物业面积所产生的权益归乙方单方享有。
二、分地块合作中的模拟清算
（一）交易背景与合作说明
（二）模拟清算实务
1. 同一公司拥有多宗土地，如何在不剥离地块条件下实现部分地块的合作？
开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标地100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标地块与保留地块的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。
2. 对于纳入保留地块核算的债务，如何确保债权人不向目标地块或开发商追偿？
由于债务独立划入不同的地块核算属于合作双方内部的约定，无法对抗第三方，因此对于目标公司对外债务中的第三方负债，应优先进行偿还。目标地块核算债务部分价款优先用以偿还第三方债务，确保目标公司纳入保留地块核算的债务均为合作方或其关联方的债务。同时，合作方应在协议中承诺，对于目标公司应向其偿还的债务，由保留地块偿还，不要求目标地块及开发商进行偿还。
（三）核心条款示例
1. 债权、债务独立核算条款
（1）目标公司的债权、债务按照目标地块、保留项目予以分割，两部分分别对债权债务予以独立核算，通过不同的专属资金账户负责收款和还款，保留项目专属资金账户金额不足还款的，由乙方负责补足；目标地块专属资金账户不足还款的，则由甲方负责补足。
（2）截止本合同签订之日，目标公司债务总额为xxxx万元（具体明细详见附件，其中包含目标公司对乙方的负债合计XXX万元，目标公司对其他第三方负债XXX万元）。上述债务中纳入目标地块核算的债务额度为xxx万元，其他均纳入保留项目核算范围，由乙方自行承担。如存在附件债权债务明细表中未披露的其他债务（包括或有债务）的，由乙方承担连带责任，纳入保留项目的核算范围。对于纳入目标地块核算的债务，乙方同意，目标公司在收到甲方依照第六条向目标公司提供的股东借款后，优先偿还除乙方负债外的其他第三方负债，乙方股东借款之外的其他负债全部清偿完毕后如有余额，则在余额范围内向乙方偿还部分股东借款。乙方承诺，关于未能在上述余额范围内获得清偿的乙方股东借款，全部纳入保留项目核算，由乙方通过保留项目收益进行偿还，乙方不得要求甲方或通过甲方在目标公司的权益进行偿还。
（3）本合同签订之日起至股权转让完成之日止，目标公司所发生现金、债权、债务变化及新签订合同纳入保留项目的核算范围，通过保留项目专属资金账户收取及支出款项。
（4）自甲方入股目标公司完成之日起（办理完毕股权变更工商登记为准，下同），目标公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分。
2. 保留地块的资金管理条款
（1）保留项目后续投资及管理所需资金由乙方解决，“保留项目专属资金账户”由甲、乙双方共同管理，资金使用由甲、乙双方共同签字执行，除非资金的使用影响甲方的权益的，甲方应立即配合。如“保留项目专属资金账户”资金不足， 由乙方另行追加投入。
（2）保留项目专属资金账户开设网上支付功能账户时，应同时设置两套网银U 盾及网银密码，甲、乙双方各持有一套网银U盾及网银密码，经双方共同确认后方可通过网银付款。
（3）乙方须保证及时、足额投入保留项目开发建设资金以及日常经营管理费用，因乙方未能及时足额提供经营管理所需资金，导致保留项目或目标地块遭受损失，由乙方承担相应的责任。
（4）保留项目专属资金账户的资金在预留足额资金支付后续工程费用及偿还银行借款、按照法律规定预提足额税费后，剩余部分可用以偿还乙方（含向目标公司提供了借款的乙方关联公司，下同）向目标公司提供的借款。
本文作为模拟清算系列文章的第三篇，主要针对分地块或分业态合作模式中的模拟清算予以梳理和分析，读者如对该模式下的模拟清算条款拟定与执行过程中的相关问题有疑问，欢迎添加笔者的微信（13723459838）交流和沟通。
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二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务
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